포괄양도양수 개념과 계약할때 어떤점을 주의하며 해야할까
부동산 중개계약서 잘쓰기 위한 지침서 중개지식iN 상가 매매 시 포괄양도양수 계약사항을 진행하는 경우, 일반적으로 계약서 내에 부가세에 대한 명시적인 기재가 필요하지 않을 수 있습니다. 이는 포괄양도양수 계약이 사업의 일체를 양도하는 것을 의미하기 때문에, 거래의 전체 가치에 대한 부가세가 포함된 금액으로 계약이 실현하는 것으로 간주될 수 있기 때문입니다. 하지만 실제 거래 상황에서는 부가세 처리 방법에 대한 분명한 합의가 필요하며, 이는 계약서의 특약 사항으로 세부적으로 명시하는 것이 좋습니다.
포괄양도양수가 불가할 경우, 즉 상가 거래되는 가격 부분적으로 이루어져야 하거나 특정 자산에 대해서만 거래가 실현하는 경우, 부가세는 별도로 처리되어야 합니다.
포괄양도양수계약의 조건
업종, 인력, 시설 등이 동일하며 대표자 명의만 변동 사업에 관한 인적설비 및 물적설비를 전부 승계하는 것이 원칙이나, 일부 자산과 부채는 제외 가능 사업기간은 10년간 유지되어야 하며 10년 안에 폐업하거나 면세사업자로 변경 시 부가세 추징 양도 시점의 과세범위 안에서 양수자가 면세일을 제외한 일부사업 추가 가능 아래 도표와 같이 양도, 양수간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자 유형이 커야 합니다.
포괄양도양수계약 시 주의사항
사업 전체를 포괄 양도 양수할 것
너무 당연한 내용입니다만, 간혹 사업 포괄양도양수를 하면서 사업의 일부만 양도양수하는 경우 혹은 일부 과거 임차인을 변경하는 겨우, 상표권, 매출채권이나 매입채무 등을 제외된 양도양수하는 경우가 있습니다. 계약서에만 포괄양도양수로 표기하고 실제로는 몇 가지를 제외된 하는 경우가 있습니다. 이런 경우 포괄양도양수계약에 해당되지 않습니다.
다만, 사업에 관련하여 개인사업자가 법인으로 전환함에 있어 사업장의 이동이나 사업자가 새로운 업종을 추가하거나 종류를 변경하는 경우는 포괄양도양수로 봅니다.
포괄 양도양수 계약서 작성방법
포괄양도양수 계약서를 작성하기 위해서는 몇 가지 성립요건이 있습니다. 1. 양도자와 양수자 모두 과세사업자여야 합니다. 2. 과세 유형이 같거나 양수인이 더 커야 합니다. 3. 사업 전체에 대해 양도양수해야 합니다. 위 성립요건이 된다면 포괄양도양수 계약서를 작성할 수 있는 요건이 성립됩니다. 포괄양도양수 계약서 작성방법에 대해 알아보겠습니다.
양수자의 대리납부 제도를 활용하자
이렇듯 사업의 포괄양수도 제도의 불확실성으로 인해 최근에는 부가가치세 양수자 대리납부제도를 많이 이용하고 계십니다. 조금의 번거로운 절차 외에는 서로가 분쟁의 소지 없이 깔끔하게 부가세 이슈를 해결할 수 있기 때문입니다. 대리납부제도란, 양수자가 양도자 대신 부가세를 대리납부하고 바로 환급받는 제도를 말합니다. 공급자는 매출세금계산서를 발행하고, 부가세 신고서 사업양수자의 대리납부세액 기재 공급받은자는 세금계산서를 발급받은 후 대가지급하는 달 다음달 25일까지 공급받은자 명의로 사업장관할세무서에 부가세를 대리납부하고 조기환급 신고를 하면 됩니다.
포괄 양도양수 계약서 작성하기
포괄양도양수계약서는 사업에 대한 모든 권리와 의무를 이전하는 방법입니다. 사업에 대해 포괄양도양수를 하게 되면 부가가치세법에 의거하여 재화의 공급으로 판단하지 않기 때문에 부가세가 과세되지 않습니다. 그렇기 때문에 당연히 세금계산서 발행도 필요 없어집니다. 이곳에서 이야기하는 부가가치세는 상가의 건물분에 생겨나는 부가가치세 부분이며, 토지분에 대해서는 부가가치세가 발생하지 않습니다. 포괄 양도양수는 상가 매수 시 합법적으로 부가세를 절세할 수 있는 방법입니다.
특약 작성 예시
본 계약은 상가 매매에 관한 것으로, 매매 대상 상가의 포괄양도양수 계약으로 진행됨을 명시합니다. 이에 따라 계약 금액은 부가세를 포함한 총액으로 합의하며, 다음과 같은 특약 사항을 둔다 부가세 포함 여부 본 계약에 따른 매매 대금은 모든 관련 부가세를 포함한 금액입니다. 포괄양도양수 계약의 성격상, 매매 대금에는 상가 매매에 따른 모든 자산 및 부가세가 포함됩니다. 포괄양도양수 불가 시 처리 방법 만약 법적, 실무적 이유로 포괄양도양수가 불가능할 경우, 건물에 대한 부가세는 매매 대금에서 별도로 처리합니다.
이 경우, 매도자는 매수자에게 부가세 별도 계산의 필요성을 사전에 통지해야 하며, 해당 부가세 금액에 대한 분명한 계산 기준을 제공합니다. 사업자 등록 및 부가세 신고 책임: 매도자와 매수자는 각각의 사업자 등록 및 부가세 신고에 대한 책임을 진다.
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